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土地活用について 最近の土地市場の動向は、景気が回復基調にある中、笠岡市、里庄町などの県南西部の土地需要はまだまだ低調ですが、緩やかな回復をみせています。 土地を適正に利用することによって価値を生み出すという意識が必要です。 低未利用地の整形・集約化による土地利用など、方法は様々ですが、ご自分の土地にあった利用法とはいったい何かを知る必要があります。 ＜固定資産税を考える＞ 土地と家屋には毎年固定資産税が課せられます、評価が高ければ納める税額も多くなります、不服があれば市町村の評価審査委員会に審査の申し出をすれば評価額については審査をしてくれますが、よほどの事情が無いかぎり劇的に変わることはないでしょう。 この固定資産税と云うのが中々負担が大きく、資産家さん、地主さんは毎年数百万円を納税して下さっているのです。大変です。 ＜用途地域を調べる＞ 土地の利用方法は用途地域の制約を受けます。建蔽率、容積率、高さなど様々な制約を受け、第１種低層住居専用地域から工業専用地域まで、１２種類に分類されています。 役所の都市計画課で、都市計画地図を閲覧して調べることができます。 しかし、自分で調べるより、担当者に目的を説明して聞くと多くの情報が得られます。例えば、建蔽率、容積率、防火地域・準防火地域、高度地区、都市計画道路、埋蔵文化財、その他いろんな規制があります。 ＜私道負担とは＞ 道路には、公道と私道があります。 公道− 国や地方公共団体が管理し、一般の交通のために使用される道路です。 私道− 個人が所有する土地を通行の用に供しているもので、管理も個人が行います。 売買する土地の一部に私道が含まれている場合、または、売買する土地が接する私道の共有持分も土地と一緒に売買する場合、これらを私道負担と言います。 私道負担がある場合は、重要事項説明書にその面積や位置が記載がされます。 地方税法の規定では、「公共の用に供する道路」も非課税とされています。敷地の一部が道路となっている場合、不特定多数の人が利用しているような状態は、私道であっても「公共の用に供する道路」として非課税扱いにすることも可能です。私道部分を分筆して、その部分のみ「公衆用道路」と地目変更し、役所に「非課税適用届出書」を提出して適用を受けます。ただしこうした場合、固定資産税は非課税となっても、所有者としての道路に関する補修、管理責任は残ります。所有者としての責任も免れたいと思われる時は「寄付申し込み」を市町村が承諾すれば、所有権そのものを移転できます。 また「公共の用に供する道路」と認められない時は、他の所有者と共有で所有するように話し合いをされるとよいでしょう。私道部分の評価は通常の宅地よりかなり低い価格で売買されるようですが、管理、補修責任も分担されるのでよい方法です。 ＜接道義務＞ 建築基準法上、建物の敷地は、道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務があります。この条件を満たしていない場合、建築確認が受けられず、建物を建てることはできません。この条件を満たしていないと住宅を建てることは出来ません。しかし、全ての道路が4m以上あることはあまりなく、市町村などが特別に指定した道路（見なし道路）に2m以上接していれば、住宅を建設してもかまわないということになっています。ここで注意しなくてはならないのが、見なし道路であっても道路の中央線から2m以内のところまでは住居を建設することは出来ないということです。この住宅を建設できない私有地の部分をセットバックといいますが、この部分にはリフォームなどをしたときにも住居を増築することはできないので注意が必要です。 ＜位置指定道路＞ 土地を建物の敷地として利用するため、その土地に接した幅員4m以上の私道をつくり、その私道を建築基準法上の道路として特定行政庁に認可してもらうことができます。これを「位置指定道路」と言い、通常、宅地開発の際に開発業者が申請して指定を受けます。 位置指定道路は、通常、隣接する敷地の所有者が所有権（持ち分）を持ちます。あくまでも私道ですので、道路の舗装や側溝敷設などは所有者が行うことになります。また、位置指定道路内は建物や塀を作ることはできず、位置指定道路の廃止や変更が制限されます。地主は通行や建築時の利用を制限する事は出来ませんが、地役権を設定する、道路使用、持分を購入する行為に対し対価を求める事は可能です。 ＜飲用水・電気・ガスの供給並びに排水施設の整備状況に関する事項＞ 郊外のニュータウンのように、林野や畑などを新たに宅地開発して分譲される場合、水道・電気・ガスなどの設備は敷設されていないため、宅地開発の際に開発業者がこれらの設備を敷設します。この設備を敷設するための工事費用について、購入者に負担金が有るのか無いのか、負担する場合、金額はいくらなのかが記載されます。 ＜権利関係＞ 土地・建物を対象とする権利には、所有権以外にも留置権、先取特権、質権、抵当権の担保物権（債権の確保を目的とする物権）や、地上権、地役権といった用益物権（他人の土地を利用する権利）があります。この中で通常の売買契約に一番関係してくるのは、抵当権です。 例えば中古物件の場合、売主が住宅ローンを借りていて抵当権が設定されているものが大半です。売主の抵当権をそのままにして物件の引渡しを受けてしまうと、自分が借りてもいない住宅ローンの債権まで引き継ぐことになります。当然、誰しもこういったことは避けたい事態ですので、契約書に抵当権などの権利に関する内容が明記されているか、しっかり確認することが重要です。 住宅ローンを借りると、金融機関によって対象となる土地・建物に抵当権の登記がなされ、不動産登記簿の乙区に、抵当権設定の日付、債権額（借入金額）、利息、損害金、債務者（借り手）、債権者（金融機関など）が登録されます。 契約書でよく使用される条文を以下に挙げておくので参考にして下さい。 □抵当権等の抹消 「売主は所有権移転の時期までに、その責任と負担において本物件につき、先取特権、抵当権等の担保物権、地上権、地役権等の用益物権その他名目形式如何を問わず、買主の完全な所有権等の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければならない」
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